Zakup nowego mieszkania to wielkie wydarzenie, które jednak wiąże się z długą drogą, jaką musimy pokonać, począwszy od wyboru inwestycji, przez odbiór techniczny, aż po wykończenie lokalu. Odbiór mieszkania od dewelopera to moment, w którym możemy zweryfikować stan nieruchomości.
Co więc musisz wiedzieć na temat odbioru technicznego lokalu, zanim wybierzesz się na spotkanie z deweloperem? Sprawdź!
Odbiór mieszkania od dewelopera - co to znaczy?
Odbiorem technicznym mieszkania nazywamy sprawdzenie stanu technicznego lokalu (przegląd techniczny), jego zgodności ze standardami wykończenia, normami budowlanymi oraz sztuką budowlaną. Odbywa się ono najczęściej pomiędzy uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie nieruchomości a podpisaniem umowy przenoszącej własność na nabywcę. Odbiór techniczny mieszkania jest określony prawnie.
Jak wygląda odbiór mieszkania od dewelopera?
Cały proces trwa najczęściej niecałe dwie godziny, jednak wszystko zależy od stanu i metrażu lokalu. W trakcie odbioru technicznego obecny powinien być nabywca lub jego przedstawiciel oraz deweloper albo jego przedstawiciel. Dodatkowo na miejscu może być również przedstawiciel generalnego wykonawcy, przedstawiciele firm podwykonawczych oraz pomocnik nabywcy mieszkania.
Podstawową formalnością przy odbiorze technicznym mieszkania jest sporządzenie odpowiedniego protokołu, czyli dokumentu, w którym spisane zostaną wszelkie wady i usterki, znalezione w trakcie weryfikacji technicznej lokalu. Protokół odbioru mieszkania musi zawierać datę i podpisy obu stron, tj. nabywcy oraz dewelopera. Po podpisaniu protokołu nabywca powinien otrzymać informację od dewelopera czy ten zgadza się na naprawienie wad. Wskazane uchybienia powinny zostać naprawione w terminie 30 dni od daty technicznego odbioru lokalu.
Podczas odbioru mieszkania deweloper powinien przekazać nam także inne dokumenty. Oprócz protokołu odbioru ważna jest m.in. dokumentacja powykonawcza mieszkania.
Zmiany w ustawie deweloperskiej - co zmieniło się w 2022 roku?
Zasady kupna mieszkania czy domu jednorodzinnego z rynku pierwotnego do tej pory określała ustawa z 2011 roku. Od 2022 roku w życie weszła natomiast tzw. nowa ustawa deweloperska, która podtrzymała wiele obostrzeń dla deweloperów oraz określiła, że wydanie mieszkania musi być poprzedzone przez odbiór techniczny. Warto wiedzieć jednak, że obowiązek przeprowadzenia technicznego odbioru lokalu dotyczy tylko osób, które kupiły mieszkanie od dewelopera przed uzyskaniem tzw. pozwolenia na użytkowanie budynku.
W nowych przepisach ustawodawca wprowadził pojęcie wady istotnej, przez którą rozumie się utrudnione lub całkowicie niemożliwe użytkowanie nieruchomości. W przypadku sporu co do istotności wady powołuje się rzeczoznawcę. Inną ważną dla nabywcy zmianą jest przepis o stwierdzeniu wady po dokonaniu odbioru mieszkania.
Odbiór mieszkania od dewelopera - kto powinien zorganizować spotkanie?
Zgodnie z ustawą to deweloper wyznacza nabywcy termin, w jakim odbędzie się odbiór techniczny nowego mieszkania. Najczęściej deweloper proponuje konkretny dzień i godzinę. Jeżeli nie możemy wstawić się w umówionym miejscu w określonym dniu, poinformujmy o tym dewelopera i wspólnie wyznaczmy dogodną datę spotkania. Pamiętajmy jednak aby informować drugą stronę o zmianach z odpowiednim wyprzedzeniem.
Do odbioru mieszkania możemy też wyznaczyć zaufanego pełnomocnika. W umowie deweloperskiej nie powinno być zapisu o tym, że tylko nabywca może odebrać lokal. Dlatego przed podpisaniem dokumentów, warto się z nimi dokładnie zapoznać.
Odbiór techniczny mieszkania... i co dalej?
Po odbiorze technicznym rozpoczyna się kolejny etap, czyli przeniesienie własności. Przekazanie następuje po podpisaniu aktu notarialnego. Odbiór kluczy może odbywać się w trakcie odbioru technicznego mieszkania lub po przeniesieniu własności, w zależności od ustaleń z deweloperem. W prospekcie informacyjnym powinna być zawarta informacja o ostatecznej dacie podpisania umowy przenoszącej.
Podpisując umowę deweloperską, warto więc zwrócić szczególną uwagę na termin zakończenia prac budowlanych, termin odbioru oraz termin przeniesienia własności.
Jeżeli dojdzie już do odbioru mieszkania i podpisania umowy przenoszącej własność, powinniśmy udać się do sądu, aby zapisać hipotekę do księgi wieczystej (jeżeli zaciągnęliśmy kredyt) oraz do urzędu miasta lub gminy, w celu zgłoszenia nabycia lokalu.
Przekazanie kluczy a ustalanie dodatkowych kwestii
Po odbiorze technicznym, przeniesieniu własności i odbiorze kluczy można rozpocząć prace wykończeniowe, które przybliżą nas do zamieszkania w wymarzonym domu jednorodzinnym lub mieszkaniu.
Pamiętajmy jednak, że jeżeli chcemy poruszyć z deweloperem jakieś dodatkowe kwestie, np. związane z montażem klimatyzacji na budynku, warto zrobić to jeszcze na etapie projektu budowlanego. Montaż takiego sprzętu wymaga pozwolenia, a elewacja jest zazwyczaj częścią wspólna nieruchomości i często wiążą się z nią prawa autorskie, niezbywalne, które należą do architektów lub deweloperów. Czasami jednak deweloperzy sprzedający mieszkania premium zaopatrują już nieruchomości w klimatyzację.
Wszystkie dodatkowe nurtujące nas zagadnienia warto więc poruszyć znacznie wcześniej niż na etapie odbioru technicznego budynku czy otrzymania kluczy.
Jak się przygotować do odbioru mieszkania od dewelopera?
Zanim udamy się na wizytę, dokładnie przejrzyjmy umowę, prospekt informacyjny i załączniki. Na spotkanie zabierzmy ze sobą także rzut i plan mieszkania.
Stwórzmy listę najczęściej popełnianych przez firmy deweloperskie błędów. Możemy też zasięgnąć porady znajomych, którzy mają doświadczenie z przeprowadzaniem odbioru technicznego. Na spotkanie z deweloperem najlepiej umówić się w ciągu dnia, kiedy widoczność jest znacznie lepsza.
Warto przygotować także odpowiednie narzędzia. Może przydać się poziomica, ciężarek do sprawdzania pionów, czy próbnik.
Odbiór mieszkania od dewelopera - na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania?
Dobrze przyjrzyjmy się ścianom, podłogom oraz innym elementom wykończenia i tynkom. Warto sprawdzić szczelność okien, drzwi wejściowych oraz wentylację i wszystkie instalacje. Zorientujmy się również czy w mieszkaniu zostały zamontowane liczniki. Upewnijmy się, że do mieszkania doprowadzony jest prąd oraz ewentualnie gaz. Obecnie każda inwestycja powinna mieć też doprowadzony światłowód i instalacje pozwalające na odbiór telewizji naziemnej, telewizji satelitarnej oraz kablowej.
W czasie spotkania sprawdźmy, czy nieruchomość jest zgodna z umówionym standardem wykończenia. Większość nowych mieszkań i domów przekazywana jest w stanie deweloperskim. Natomiast w przypadku, gdy mieszkanie miało zostać oddane pod klucz, warto sprawdzić także jakość zamontowanych elementów wyposażenia. Zweryfikujmy też metraż mieszkania i upewnijmy się, że jego rozkład zgadza się z planem.
Pamiętajmy, aby skontrolować wszystkie pomieszczenia, które podlegają odbiorowi technicznemu, w tym garaż, balkon czy piwnicę.
Samodzielny odbiór mieszkania czy wizyta z fachowcem?
W świetle prawa odbiorem technicznym nieruchomości może zająć się sam nabywca. Czasami jednak emocje związane z odbiorem własnego mieszkania nie pozwalają nam na obiektywną ocenę nieruchomości. Bezpieczną opcją jest skorzystanie z pomocy osoby, która specjalizuje się w technicznych odbiorach mieszkań, ma uprawnienia budowlane, posiada duże doświadczenie w tym obszarze i wyróżnia ją znajomość norm budowlanych. Takie osoby często używają też profesjonalnego sprzętu, którym wykrywają niewidoczne gołym okiem usterki.
Skorzystanie z opinii fachowca może nam pomóc w zobligowaniu dewelopera do naprawy ewentualnych wad.
Stan mieszkania nie odpowiada umowie - co zrobić?
Jeżeli deweloper nie zachował należytej staranności, wszystkie zauważone usterki należy opisać w protokole odbioru technicznego. Teoretycznie w takim dokumencie możemy wpisać wszystko, z czego jesteśmy niezadowoleni, praktycznie jednak musimy mieć na uwadze fakt, że istnieją pewne obowiązujące normy, które określają np. dopuszczalne odchylenie ścian w budynkach. Nasze uwagi będą więc zasadne dopiero wówczas, gdy wady budynku nie będą mieściły się w normach lub deweloper nie dopilnował zobowiązania, które określił w umowie.
Co więcej, podpisanie protokołu nie oznacza jeszcze, że deweloper zgodził się usunąć wszystkie niedociągnięcia. Protokół odbioru zawiera opis tego, co zdaniem nabywcy powinno być naprawione. Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do naszych zarzutów. Wówczas z osobnego dokumentu dowiemy się, czy druga strona zgadza się z naszym stanowiskiem i czy zobowiązuje się do usunięcia usterek.
Nawet jeżeli nastąpił już odbiór nieruchomości z przeniesieniem własności, mamy 5 lat na zgłoszenie ewentualnych usterek, które powstały z winy dewelopera. Deweloper z kolei ma obowiązek usunięcia powstałych wad. Czas ten liczony jest od dnia zawarcia umowy przyrzeczonej.
Podsumowanie
Zanim podpiszemy protokół przekazania i odbioru technicznego lokalu oraz umowę przeniesienia własności, musimy dokładnie skontrolować stan budynku oraz zgodność mieszkania z umową, którą zawarliśmy z deweloperem. Jeżeli ze strony dewelopera nie została zachowana należyta staranność, a my zauważymy istotne wady i usterki w mieszkaniu, możemy zobligować go do ich naprawy.
Emocje związane z zakupem i odbiorem mieszkania mogą nam jednak przeszkadzać w obiektywnej ocenie stanu nieruchomości. Z tego względu, warto skorzystać z pomocy specjalisty, który ma doświadczenie w przeprowadzaniu odbiorów technicznych i jest zapoznany z szeroko pojętymi normami budowlanymi.
